La decisión más importante que tomará como propietario de un restaurante es decidir la ubicación y el espacio adecuados para su restaurante, ya que esto afectará normalmente a sus gastos generales, que definirán la rentabilidad futura de su restaurante.
Sin embargo, antes de empezar a buscar su espacio ideal, debe evaluar si quiere comprar o alquilar un local de restauración. Dado que el 95% de los espacios comerciales están disponibles para su alquiler, es poco probable que descubra un local en venta. Por eso necesita conocer consejos y trucos básicos para facilitarle la vida.
Para ayudarle a navegar por este proceso crítico, este artículo cubrirá los siguientes temas:
- Cómo crear un presupuesto para el alquiler de un restaurante
- Consejos para investigar su vecindario con el fin de evaluar su ubicación
- Cómo medir y evaluar el potencial de su espacio
- Las preguntas clave a la hora de alquilar un restaurante
- Cómo se negocia el alquiler de un restaurante
El contrato de arrendamiento de su restaurante repercute
Many people who want to start a new restaurant lack the large funds required to create a strong building. As a result, many wind up leasing their restaurant space. Leasing your restaurant's perfect spot has several benefits, especially because you won't have to worry about huge mortgage payments (you will, however, have to worry about rent), taxes, or the expense of maintenance. Although establishing your own restaurant space has its advantages, it is not always the best option, especially when you are just starting out. According to experts, obtaining your restaurant space or building will appear suitable just if you want to stay in the same area for more than 7 years. However, because new restaurants cannot anticipate their degree of growth and expansion in seven years, it is always better to rent or lease.
La mayoría de los propietarios se ciñen a contratos de 1-2 años o 3-5 años para mantener una oferta estable de inquilinos de restaurantes. En zonas de gran demanda, es poco probable que se desvíen de sus contratos.
Cómo saber si la ubicación del restaurante es el alquiler perfecto
No todos los lugares accesibles son adecuados para un restaurante. Un buen sitio para un restaurante es más difícil de localizar de lo que algunos creen. Lo que parece ser el lugar perfecto -como una animada ruta peatonal en el corazón del centro- puede resultar un fracaso.
A veces, un restaurante situado en un lugar inesperado, como una antigua zapatería en un pueblo molinero en decadencia, tiene éxito. Por supuesto, la cocina y el servicio son elementos clave para el éxito de un restaurante, pero la ubicación también es importante.
Investigar a fondo el barrio
Si está estudiando una zona determinada, probablemente esté familiarizado con el tráfico peatonal y la demografía de las personas que viven allí. Sin embargo, cuando se alquila un restaurante para tres o cinco años, es imprescindible estudiar los detalles y el plan negociopara el futuro. Tenga paciencia y no se precipite en este proceso. Puede llevar meses investigar a fondo una zona y considerar todas las posibilidades de la ubicación.
Recuerde que no se trata sólo de la apariencia actual de la zona. Hay que tener en cuenta otros factores, como la forma en que cambiará durante el periodo de arrendamiento y si hay tendencias emergentes. Cuando una zona se convierte en un destino gastronómico principal, los precios de los inmuebles para restaurantes pueden dispararse.
Also, keep in mind that your restaurant may become so successful that you will need to relocate to a larger and better site, or you may decide to change your plans and try to target a different neighborhood or demographic.
Competidores
Ten en cuenta a tus competidores y complementa negociosen las proximidades de tu zona objetivo. Por ejemplo, si estás pensando en abrir una tienda de batidos, tener un gimnasio al lado te ayudará a generar más ingresos. Sin embargo, puede ser difícil que destaques si ya hay una docena de smoothies negociosen la zona. Aumentar tu presupuesto de marketing para atraer a más clientes es una estrategia eficaz que puedes llevar a cabo si la zona está rodeada de negocioscomparables que atienden al mismo grupo demográfico. De lo contrario, si hay negociosque complementan al suyo, puede organizar una empresa conjunta que anime a los clientes a visitar todos sus establecimientos.
Facturación
Do businesses come and go, or are there a lot of well-established restaurants in the area? Be wary of spaces, streets, or areas where you've observed a lot of turnovers. If the street, building, or even area has a transitory business crowd, this is a significant red flag. Take your time in choosing a spot that will benefit your business in the long run.
Base de clientes
Consider using a census explorer to discover more about who lives in the areas you're interested in and to see whether their demographic information matches the same of your restaurant's target market. The goal is to construct and define a clear vision of who you aim to target, with a focus on who will become your most loyal consumers.
Evalúe las siguientes preguntas:
- ¿Qué edad tiene su cliente objetivo?
- ¿Viven solos? ¿Con compañeros de piso? ¿Con una pareja o una familia?
- ¿Cuál es su nivel de ingresos?
- ¿A qué se dedican?
- ¿En qué se gastan el dinero?
- ¿Qué hacen para divertirse y entretenerse?
Tráfico peatonal y visibilidad
Un poco de visibilidad puede llegar muy lejos cuando eres el nuevo cartel del barrio. Debe promocionar ante los posibles clientes que su restaurante está abierto para negocio. Asegúrese de que los coches y los peatones puedan ver fácilmente el cartel de su restaurante desde la carretera o la acera. Si su idea es abrir un bistró subterráneo de bajo perfil, necesitará un plan sólido para atraer a sus clientes de otras maneras.
Accesibilidad
Any restaurant would benefit from considering a diverse set of customers. The more easily accessible a restaurant is, the more customers it will attract. Simple as that. Make sure your restaurant is appealing and accessible to your target customers, and that there is enough foot traffic to keep you busy throughout your operation.
Averigüe cuántos metros cuadrados necesita
En la propiedad comercial, se obtiene esencialmente lo que se paga, ya que el alquiler se basa en el total de metros cuadrados. Cuando alquile un espacio, debe investigar para determinar cuántos metros cuadrados necesita para no pagar de más. Cuanto más espacio tenga, más dinero gastará. Cuanto menos espacio tenga, menos clientes podrá atender dentro del restaurante.
Cuando se trata de planificar un restaurante, la mayor preocupación no es cuánto se gasta en metros cuadrados... sino cuántos metros cuadrados le reportarán beneficios. Al fin y al cabo, es ese espacio el que acomoda las mesas, el que acoge a tus clientes, que compran tus comidas y pagan tus gastos para que puedas generar ingresos.
Ir a ver el espacio y medirlo
Se sabe que los agentes inmobiliarios exageran o venden "espacio fantasma", lo que puede hacer que el alquiler se dispare. Es muy importante tomar medidas exactas del espacio de tu posible restaurante y asegurarte de que no estás pagando por más espacio del que necesitas.
Other restaurant owners spend around 40% of their budget on service and back-of-house operations. You must consider how much space you require for your kitchen, bar, and back-of-house facilities, as well as how much space you need for dine-in customers. This varies by restaurant type, with quick-service restaurants needing little customer space and fine-dining restaurants requiring up to 20 square feet per seated customer.
Concepto
La cantidad de espacio necesaria para su restaurante vendrá determinada por su concepto y estilo de servicio. Según las directrices, debería dedicar el 60% de los metros cuadrados al comedor y el 40% a la cocina. Una zona de comida para llevar puede que sólo necesite un mostrador de recogida, pero una cafetería o un restaurante de servicio completo puede necesitar muchos asientos.
También hay que tener en cuenta las directrices del sector en cuanto a la superficie de asiento por consumidor. Los restaurantes de comida rápida, por ejemplo, utilizan entre 11 y 14 pies cuadrados por asiento, mientras que los restaurantes de lujo utilizan entre 18 y 20 pies cuadrados por asiento.
Maximizar el espacio
Large space facilities may eat into revenues and are often simply out of reach. Let your concept and budget define the amount of commercial space you need. It is essential to consider how to make the most of limited space in running your restaurant.
Condición
Siempre tendrá que realizar algún trabajo para transformar un espacio comercial, aunque algunos exigen menos esfuerzo que otros. Puedes considerar la posibilidad de conseguir un espacio casi llave en mano o de crear tu propio espacio en negocio. Si el espacio está desordenado cuando firmas el contrato de alquiler, puedes ahorrar mucho dinero si consigues una tarifa de alquiler barata y lo restauras por un módico precio.
Características
Antes de empezar a buscar un local, debe tener una idea de cómo quiere que sea su restaurante. Puede tratarse de aspectos del emplazamiento, como una ubicación frente al mar o junto al puerto, pero también puede incluir cosas como un patio exterior. Saber con antelación qué características desea puede ayudarle a acotar su búsqueda y garantizar que cumple sus requisitos.
Establezca un presupuesto realista y ajústese a él
No empiece a buscar un local de restauración para alquilar hasta que no haya decidido un presupuesto con el que se sienta cómodo. A la hora de evaluar varios sitios de alquiler, es fundamental establecer un presupuesto realista con el que trabajar. No podrás tomar decisiones ni regatear si no tienes claros los precios.
Ingresos previstos
Once you have an estimate of your projected revenue, you can calculate how much you can afford to spend on rent, utility bills, and other expenses such as insurance, property taxes, and building maintenance costs. These fixed expenditures are often budgeted for roughly 5-10% of sales by restaurant owners. Spreadsheets for finances can help you keep track of all the numbers and automate computations.
Estudio de mercado
Si ha preparado recientemente un plan para su restaurante negocio, sabrá cómo realizar un estudio de mercado, que consiste en investigar exhaustivamente el sector de la restauración para calcular los ingresos que podría obtener.
Puede examinar negociosy competidores similares en la zona donde pretende abrir su restaurante. Incluso puede entrevistar a propietarios de restaurantes para hacerse una idea de lo que puede esperar a lo largo del proceso.
Espacio de maniobra
¿Estaría dispuesto a ampliar su presupuesto si el agente de su propietario le muestra un espacio que está fuera de su rango de precios pero que cumple con todos sus requisitos? ¿Puede vender suficiente comida a un gran número de sus clientes objetivo a un precio lo suficientemente alto como para cubrir todos sus gastos sin dejar de obtener beneficios? Estos son algunos ejemplos de por qué es fundamental prever cuántos ingresos necesitará su restaurante para cubrir el alquiler, el coste de ocupación, la mano de obra costos, los servicios públicos y el coste de los artículos suministrados.
Prepárese para lo peor
La mayoría de los locales de negociose alquilan de tres a cinco años. Trate de evaluar si podrá pagar el alquiler en caso de que se produzca una racha de meses de inactividad o de que la economía sufra una recesión. Haz tu estudio y ahorra dinero antes de buscar un local para tu restaurante. Asegúrate de tener algo de dinero guardado para cuando las cosas se pongan feas.
Si has hecho todo lo posible por arreglar las cosas pero sigues sin poder pagar el alquiler de tu restaurante, habla con el propietario para renegociar el contrato de alquiler. Si tus ventas se resienten como consecuencia de circunstancias externas, como la construcción de calles o las dificultades económicas, es posible que tu casero esté abierto a negociar. Incluso si el alquiler base es más barato, los arrendadores elegirían unos ingresos constantes y predecibles antes que el esfuerzo de encontrar nuevos inquilinos viables.
Evaluar el potencial del espacio del restaurante
Hable con otros inquilinos
Si es posible, habla con otros inquilinos del edificio para hacerte una idea de la integridad del propietario. Haga varias preguntas sobre la realidad del arrendamiento del propietario. Averigua quiénes ocuparon el espacio anteriormente. ¿Cuánto tiempo estuvieron en el local y qué les hizo marcharse? Si ha habido muchos restaurantes sin éxito en la misma zona, merece la pena investigar por qué. Los actuales inquilinos de restaurantes pueden proporcionarle la información más actualizada. Puedes presentarte como posible inquilino y preguntar sobre el nivel de cuidado de la propiedad, los precios de los alquileres y su disposición a renovar el contrato de arrendamiento, entre otras cosas. Aproveche estos conocimientos en sus consultas.
Prepare su plan negocioincluyendo su presupuesto
Un plan detallado del restaurante negocioes el primer paso de toda nueva empresa, y uno de los puntos más críticos es la ubicación. Es donde se demuestra a los posibles inversores que se ha investigado el lugar en el que se quiere operar. Crear un análisis del lugar y considerar las duras realidades relacionadas con tu presupuesto es una parte intrínseca del proceso de redacción de tu plan para el restaurante negocio, para que sepas qué tipo de espacio de alquiler puedes permitirte o incluso comprar.
Asegúrese de que dispone de los fondos necesarios para empezar a trabajar
Vuelve a mirar el plan negocio. ¿Dice algo sobre el tiempo que tienes para llevarlo a cabo? Si no es así, vuelve a hacer números para asegurarte de que cuentas con el capital inicial necesario incluso para alquilar un local. Al igual que muchos otros negocios, si no tienes todo el efectivo necesario a mano, empieza a investigar las alternativas de financiación de tu restaurante y sigue el camino que tenga más sentido para tu negocio.
Calcular los objetivos de venta estimados para cubrir los gastos
El local comercial que elijas tiene un impacto importante en el conjunto de tus operaciones, incluidos los gastos diarios y recurrentes, y el número de clientes que puedes atender. Por lo tanto, debe tener como objetivo que sus ventas de alimentos sean lo suficientemente fuertes como para cubrir esos gastos.
Para determinar cuánto necesita vender por plaza para poder permitirse un local comercial, complete primero lo siguiente:
- Encuentre el coste del espacio comercial por pie cuadrado
- Calcule sus metros cuadrados por cliente
Cómo averiguar el coste por pie cuadrado de un local comercial
El coste por pie cuadrado de un área afecta al número de personas que puede servir y a cuánto debe cobrar por las comidas para ser rentable.
Los arrendamientos comerciales utilizan diversas técnicas de fijación de precios por pie cuadrado en función de la ciudad y el tipo de arrendamiento comercial (por ejemplo, comercio minorista, oficinas, almacenes, etc.). El método de cálculo del arrendamiento comercial que se utiliza suele estar vinculado al tipo de negocioque se opera. Por ejemplo, el precio medio por pie cuadrado de un local comercial en Nueva York y sus barrios de moda, como Manhattan o Brooklyn, es de 120 dólares por pie cuadrado, mientras que en Los Ángeles, el precio medio por pie cuadrado es de 52 dólares.
Cómo calcular los metros cuadrados por cliente
Las zonas de comedor representan alrededor del 60% de la superficie total de la mayoría de los restaurantes. El 40% restante se destina a la cocina, el espacio de almacenamiento, los puestos de servicio, etc.
La cantidad de metros cuadrados asignados a cada cliente sentado está determinada por el tipo de establecimiento que desea operar, sin embargo, aquí hay algunas pautas generales:
- De 18 a 20 pies cuadrados por persona para cenas finas
- De 12 a 15 pies cuadrados por persona para el servicio de comedor completo
- De 18 a 20 pies cuadrados por persona para el servicio de mostrador
- De 11 a 14 pies cuadrados por persona para comidas rápidas
Ahora, pongamos esto en práctica calculando cuánto necesitarías vender por asiento, por servicio, basándote en el coste por pie cuadrado y la capacidad de asientos de tu espacio comercial.
Pongamos un ejemplo.
Assume Suzette finds a 1,800-sq.t commercial space in California for $52 per sq. ft. She surveyed the area and determined that there is a market for her high-end, full-service Mediterranian restaurant concept. She believes the place has potential for her business, but how can she assess if it's a financially sensible long-term investment?
¿A cuántas personas puede sentar Suzette?
Calculemos ahora el número de personas que Suzette puede alojar cómodamente en este espacio comercial. Ella quiere proporcionar 15 pies cuadrados para cada individuo.
Recuerde que la zona de comedor suele representar el 60% de la superficie total de un local comercial.
- Espacio de comedor disponible: 1.800 x 0,60 = 1.080 pies cuadrados
- Capacidad total de asientos: 1.080 / 15 = 72 asientos
El espacio comercial tiene capacidad para 72 personas (o 36 mesas para 2).
Qué porcentaje de las ventas debe destinarse al alquiler
En la mayoría de las situaciones, la experiencia colectiva del sector de la restauración sugiere que el coste de ocupación no debería superar el 5% o el 8% de las ventas brutas de un restaurante.
Añada sólo entre un 2% y un 3% al gasto básico de alquiler, con un coste total de ocupación del 8% al 10% de las ventas brutas. El coste de ocupación de la comida y la mano de obra de tu restaurante suele consumir entre el 60% y el 70% de los ingresos, es decir, aproximadamente 2/3 del total.
¿Cuánto cuesta el alquiler de un local de restauración y otros pagos?
El coste mensual de su local comercial viene determinado por su ubicación y por el tipo de condiciones de alquiler disponibles.
Basándose en el ejemplo anterior, el cálculo de cuánto tiene que ganar Suzette al mes para hacer frente a su alquiler se muestra a continuación.
- Coste anual del alquiler: 2.800 x 52 = 93.600
- Coste mensual del alquiler base: 93.600 / 12 = 7.800
Suzette quiere que su alquiler mensual sea sólo el 8% del total de sus ventas mensuales.
- Objetivo de ventas mensual: 7.800 x 100 / 8 = 97.500
Para poder hacer frente a sus gastos previstos en alimentos, mano de obra y servicios públicos, necesita vender por 97.500 dólares cada mes.
¿Cuál es el alquiler medio mensual de un restaurante?
According to a survey of 496 restaurants across the country conducted by RestaurantOwner.com, the median cost of monthly rent is $5000.
Negociación del contrato de arrendamiento plurianual de un restaurante
Hay algunas cosas que hay que tener en cuenta a la hora de negociar un contrato de alquiler para garantizar que se obtiene lo que se desea. A continuación, te presentamos algunos puntos que debes tener en cuenta a la hora de negociar un contrato de alquiler:
- Determina la duración de tu contrato de alquiler. Un contrato de corta duración te permite trasladarte si necesitas más espacio de alquiler, pero un contrato de larga duración te evita tener que incurrir en gastos de mudanza poco después de instalarte. Los propietarios suelen ofrecerte un precio justo si firmas un contrato de larga duración.
- ¿Está incluido en el contrato un aumento anual del alquiler? Si es así, asegúrate de que hay un límite en la cantidad que el propietario puede subir el alquiler cada año, de lo contrario, puedes acabar con unos gastos generales inflados costosque se coman tus ingresos.
- ¿Quién pagará las reformas si hay que modificar el espacio?
- ¿Podrá subarrendar el espacio si necesita retirarse antes de que finalice su contrato?
Determine su poder de negociación
Es casi seguro que un agente o corredor inmobiliario comercial represente al propietario si usted alquila un local de restauración.
A la hora de negociar un nuevo contrato de arrendamiento de un restaurante o una renovación del mismo, hay varios factores que determinarán su fuerza de negociación, como la tasa general de desocupación del edificio, la reciente rotación de inquilinos y el tamaño de su restaurante en proporción al total de la propiedad.
Determine su condición de propietario (¿va a abrir un restaurante por su cuenta o se va a unir a una franquicia?); Su empresa y su historial crediticio, también son factores importantes.
No acepte siempre la primera oferta
Como el propietario espera una contraoferta, las primeras ofertas a veces están infladas. Al empezar con una tarifa más alta, se permiten decidir una tarifa que prefieren en lugar de ceder.
Negociar (pedir) más de lo que se espera obtener
El alquiler gratuito suele ser una de las concesiones más sencillas que puede hacer un propietario. Como pauta general, pida o negocie siempre meses de alquiler gratuito de los que necesite o desee. Esto es especialmente importante si otros espacios del establecimiento en el terreno llevan tiempo desocupados. Intente conseguir al menos un mes de alquiler gratuito por cada año de duración del contrato inicial o de renovación. Pero tenga en cuenta que debe empezar sus negociaciones por un nivel superior. Si empiezas las negociaciones con una oferta de cinco meses de alquiler gratuito, es posible que te hagan una contraoferta de tres meses de alquiler gratuito.
No emita señales de compra
Evite un exceso de excitación que pueda interferir en su capacidad de negociación. Algunas frases de señales de compra pueden debilitar su poder de negociación, como por ejemplo:
- "Haría cambiar la alfombra cuando me mudara".
- "Esta amplia zona es muy adecuada para reuniones más grandes u ocasiones privadas".
No dejes que tus palabras se vuelvan en tu contra.
Prepárese para salir de casa
Negocia para conseguir lo que quieres, y si no puedes acercarte a tus exigencias, tanto física como económicamente, aléjate. No empieces de forma inestable.
Considere los pros y los contras de los corredores
Puede resultar tentador contratar a un agente o corredor inmobiliario para que le ayude a encontrar el sitio ideal para su restaurante, pero tenga en cuenta que a menudo trabajan para el propietario. Su objetivo es, sobre todo, conseguir que el propietario obtenga los porcentajes de alquiler más altos y se asegure una gran comisión en el proceso, y no que usted, el inquilino, consiga el mejor trato posible.
Recuerde que cuanto más espacio acepte arrendar, mayor será el alquiler base y el plazo de arrendamiento, y más dinero recibirá el agente inmobiliario.
Si está mirando varias propiedades, intente trabajar directamente con cada uno de los agentes del listado en lugar de permitir que uno le muestre los listados de otros agentes. Eliminan el reparto de comisiones al realizar negociocon el agente de cada propiedad, lo que hace que su arrendamiento sea más favorable.
Sé sutil
Como inquilino de un restaurante, debes mantener tus intenciones y deseos ocultos al propietario. Decir frases como "esta zona podría albergar fácilmente nuestras mesas" o "aprecio que la sala tenga sus molduras originales" demuestran que tienes un gran interés en el local y que ya estás planeando instalarte allí.
Evite enviar señales de compra claras, ya que reducen su poder de negociación.
Haga que sus documentos de arrendamiento sean revisados por profesionales
Examina cada línea del contrato de alquiler de tu restaurante y verifica si incluye todo lo que habéis acordado. Si el propietario o el agente de alquiler se limitan a informarte de las condiciones del contrato de alquiler comercial, obtén algo por escrito que confirme las condiciones antes de presentar las contraofertas. Si no se atreven a proporcionar una carta, pida un correo electrónico o una copia del listado del espacio (que contendrá al menos la información básica del arrendamiento). A continuación, pida a un abogado o a alguien que esté familiarizado con las leyes de arrendamiento de contratos que lo evalúe. Estas personas pueden garantizar que usted reciba lo que paga, permitiéndole obtener un trato justo.
Alquilar un restaurante
After you've decided to lease your restaurant space, you'll need to examine the various types of lease agreements. There are several types of restaurant leases. Each lease type specifies which costs your obligations and which are the obligation of the commercial owner. Before meeting with the landlord's attorney, you should be aware of the two most frequent lease types: gross and net leases.
Un contrato de arrendamiento bruto requiere que el inquilino pague un alquiler mensual fijo y actual y no es responsable del mantenimiento, los servicios públicos o cualquier otro gasto operativo costos. En cambio, estos gastos están incluidos en el porcentaje mensual del alquiler, lo que protege al arrendatario de cualquier cargo inesperado.
Un arrendamiento neto tiene un porcentaje de alquiler base más bajo, pero a diferencia de un arrendamiento bruto, el inquilino es responsable de algunos de los gastos de funcionamiento costos. Los impuestos sobre la propiedad, los servicios de conserjería, los servicios públicos y los seguros son ejemplos de estos gastos. Es importante aclarar las obligaciones financieras específicas al negociar un contrato de alquiler neto para no verse sorprendido con gastos imprevistos después de firmar el contrato.
Además, los arrendamientos netos se clasifican en tres tipos:
- Soltero: El inquilino es responsable tanto de los impuestos sobre la propiedad como del alquiler.
- Doble: El inquilino es responsable de pagar los impuestos de la propiedad, el seguro y el alquiler.
- Triple: Además del alquiler, el arrendatario es responsable del importe neto de los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
Empezar a buscar
Es necesario investigar con la debida diligencia para asegurarse de que alquila un restaurante que pueda prosperar con su negocio.
Al buscar en los listados inmobiliarios de restaurantes, es vital saber qué es legítimo y qué no lo es. Trabajar con un agente inmobiliario comercial experto que te guíe en la dirección correcta es una buena idea si te lo puedes permitir. Cuando encuentre un buen lugar que cumpla con sus requisitos y su visión, asegúrese de obtener imágenes y vídeos del propietario. Estos le darán una buena indicación de si el espacio es o no adecuado para su concepto de restaurante. Concierta una cita para visitar el local en persona si te sigue pareciendo atractivo. Antes de acordar nada sobre el papel, tendrás que ver y sentir la zona en persona.
Elija cuidadosamente la ubicación de su restaurante
Encontrar el sitio ideal para un restaurante puede llevar meses o incluso años. Pero hay una razón por la que la gente pasa tanto tiempo buscando el sitio ideal: la ubicación puede hacer que un nuevo negocio fracase. A la hora de buscar un restaurante, tómese su tiempo y examine todos los aspectos mencionados antes de decidirse por el lugar perfecto.
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